L’essentiel
Les trois derniers mois de jurisprudence de la troisième chambre civile ont été riches d’enseignements en droit immobilier. En matière de vente d’immeuble, tout d’abord, la Haute juridiction a déterminé la date d’appréciation de l’obligation de délivrance conforme d’un terrain constructible (I.1). En matière de bail commercial, ensuite, la Cour de cassation confirme la rigueur de sa jurisprudence afférente aux loyers échus pendant les périodes de confinement : ils doivent être payés (II.2). Elle a également précisé d’intéressants points de procédure, notamment en matière de prescription des actions en requalification ou en constatation de l’existence d’un bail commercial après maintien dans les lieux du preneur (II.3). En matière de copropriété, le défaut de qualité à agir seul d’un copropriétaire en réparation des parties communes, a été réaffirmé (III).
I – VENTE D’IMMEUBLE
1 – Vente d’un terrain : date d’appréciation du respect de l’obligation de délivrance
Civ. 3e, 25 mai 2023, pourvoi n° 22-12.870, FS-B
La Cour de cassation procède à un rappel bienvenu dans l’hypothèse de vente d’un terrain annoncé comme constructible : la date d’appréciation de cette constructibilité, soit du respect de l’obligation de délivrance conforme, se situe au jour du transfert de propriété, au regard des dispositions du PLU applicable à cette date.
Il importe donc peu qu’aient été adoptées antérieurement audit transfert des modifications qui, faute de publication, n’étaient pas applicables au moment de la vente.
L’acquéreur a donc tout intérêt à conclure la vente sous condition suspensive d’obtention du permis de construire et le notaire rédacteur doit être particulièrement attentif au respect de son devoir de conseil.
2 – Vente de parcelles avec faculté de rachat : prescription
Civ. 3e, 8 juin 2023, pourvoi n° 22-17.992, FS‑B
Une précision apportée par la Cour de cassation dans l’hypothèse somme toute peu courante de la vente immobilière avec faculté de rachat.
La prescription de l’action judiciaire du vendeur mettant en œuvre sa faculté de rachat est, comme l’enseigne la Cour de cassation, non pas une action en revendication immobilière mais une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.
La Cour régulatrice rappelle, à l’appui de la solution, que l’exercice du droit de réméré constitue l’accomplissement par le vendeur qui en bénéficie d’une condition résolutoire et que le vendeur ne retrouve la propriété du bien que par l’effet de l’exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente.
Néanmoins l’arrêt ne souffle mot du point de départ de la prescription.
3 – Vente d’immeuble : défiscalisation et devoir de conseil
Civ. 3e, 8 juin 2023, pourvoi n° 22-12.302 FS-B
La Cour de cassation revient à nouveau sur les obligations du conseil en gestion de patrimoine qui préconise une opération de défiscalisation : l’intervention d’un autre professionnel ne le dispense pas de son devoir d’information et de conseil.
La Haute juridiction rappelle aussi que le conseil en gestion de patrimoine, qui doit recueillir auprès de la personne qu’il conseille l’ensemble des éléments lui permettant d’assurer l’adéquation du projet à sa situation, doit informer son client des conditions de succès de l’opération projetée, en particulier quant à la condition de résider fiscalement en métropole pendant toute la durée du dispositif, et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions.
La tendance de la jurisprudence est donc encore à l’accentuation du devoir de conseil de ce professionnel des investissements immobiliers à visée de défiscalisation.
II – BAIL
1 – Bail commercial : manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Civ. 3e, 6 avril 2023, pourvoi n° 19-14.118, FS-B
La Cour de cassation rappelle qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut présenter deux types de prétentions :
Il peut demander l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de l’obligation de travaux lui incombant, notamment la perte de chance d’exploiter dans de meilleures conditions.
Il peut obtenir, en sus, soit l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution, sous réserve dans ce dernier cas que les travaux soient effectivement réalisés par la suite.
Il en résulte que le coût des travaux ne constitue pas un préjudice indemnisable et donc une créance certaine acquise au bénéfice de la liquidation judiciaire de la locataire, mais une simple avance sur l’exécution de ces travaux.
L’arrêt apporte ainsi d’utiles précisions quant à l’indemnisation du preneur à bail commercial en procédure collective qui a subi un manquement à l’obligation de délivrance.
2 – Bail commercial et Covid-19 : les loyers doivent être payés !
Civ. 3e, 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10.119, FS-B
Civ. 3e, 15 juin 2023, pourvoi n° 21-23.902, FS-B
Par ces deux arrêts, la troisième chambre civile confirme la rigueur de sa jurisprudence afférente aux loyers commerciaux échus pendant les périodes de confinement : ils sont quand même dus par le preneur.
Dans le premier arrêt, la Cour de cassation rappelle que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, faute de satisfaction de la condition d’irrésistibilité, l’exécution étant seulement devenue plus difficile ou plus onéreuse.
Partant, l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre le virus de la Covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.
Le second arrêt vise la mise en œuvre de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 qui a interdit les sanctions pour défaut de paiement des loyers et charges afférents aux locaux professionnels des entreprises, susceptibles de relever du fonds de solidarité, dont l’activité était affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19, et dont l’échéance de paiement est intervenue pendant la période protégée.
La Cour de cassation pose, dans ce second arrêt, que cette interdiction ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée par le respect d’un échéancier fixé par le juge.
En conséquence, le défaut de paiement d’une telle échéance pendant la période de protection est exclu du champ de l’article 4.
Une interprétation restrictive donc du texte, qui va dans le sens de l’obligation de payer les loyers commerciaux, en dépit de la fermeture des locaux pour cause d’épidémie et de confinement.
3 – Bail commercial : questions de procédure
Civ. 3e, 6 avril 2023, pourvoi n° 22-10.475, FS-B
Cet arrêt apporte une précision intéressante en matière d’annulation de congé et d’expertise parallèle visant à fixer le montant de l’indemnité d’éviction.
Il enseigne que l’existence d’une instance, relative à la seule annulation du congé, ne met pas obstacle à ce qu’une expertise soit ordonnée, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de recueillir les preuves nécessaires à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation dont le juge du fond n’a pas été saisi. La demande de mesure d’instruction in futurum est donc recevable, le juge du fond n’étant pas encore saisi de la question de l’évaluation de l’indemnité d’éviction.
Civ. 3e, 25 mai 2023, pourvoi n° 22-15-946, FS-B
Cet arrêt est relatif au point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat de bail commercial.
Le délai court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, peu important la signature antérieure d’une succession de baux dérogatoires.
La Cour de cassation censure donc la cour d’appel qui avait fait courir la prescription depuis la date de conclusion de la convention initiale : la prescription ne court ainsi, dans l’hypothèse de séquençage de la relation contractuelle en plusieurs contrats distincts, que depuis le jour de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, peu important donc l’ancienneté de la relation contractuelle.
Cette solution est logique, chaque contrat distinct faisant naître un nouveau bail.
Il en serait sans doute autrement, en présence d’une succession, non de nouveaux contrats, mais de simples avenants au contrat initial.
Civ. 3e, 25 mai 2023, pourvoi n° 21-23.007 FS-B
La Cour de cassation rappelle, dans cet arrêt, que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial soumis au statut, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, n’est pas soumise à la prescription quinquennale, car l’existence du bail commercial résulte de la loi, soit de l’article L. 145-5 du code de commerce.
L’action tendant à la constatation de l’existence d’un tel bail commercial, n’est ainsi soumise à aucune prescription.
L’arrêt a été rendu sur un moyen relevé d’office par la Cour de cassation, ce qui révèle l’importance que la Cour régulatrice attache à la solution.
Cet arrêt se situe dans le droit fil de la jurisprudence qui avait déjà décidé que l’action n’était pas soumise à la prescription biennale de l’action en requalification.
4 – Bail d’habitation : recevabilité de l’action en diminution de loyers
Civ. 3e, 20 avril 2023, pourvoi n° 22-15.529, FS-B
L’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi Alur, permet au locataire d’agir en diminution de loyer, dans l’hypothèse d’indication erronée de la superficie du logement dans le contrat de bail.
Ainsi, dès lors que la distorsion constatée est supérieure à 1/20ème (en pratique, il s’agit de 5% de la surface habitable), le locataire peut obtenir une diminution de loyer « proportionnelle à l’écart constaté ».
L’action est cependant enserrée dans des conditions procédurales strictes : notamment, et c’est l’enseignement de l’arrêt, il faut qu’une demande préalable amiable ait été présentée au bailleur, faute de quoi l’action en diminution de loyer intentée directement est irrecevable.
La solution est sans surprise, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposant cette formalité, propre à éviter les contentieux judiciaires.
III – COPROPRIETE
Défaut de qualité à agir d’un copropriétaire pour la remise en état des parties communes
Civ. 3e, 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692 FS-B
La Cour de cassation rappelle une solution aussi classique que logique : un copropriétaire, sauf s’il peut se prévaloir d’un préjudice propre, n’a pas qualité à agir en paiement des travaux de remise en état des parties communes, résultant de dommages causés par un tiers (il s’agissait en l’espèce de désordres et non-conformités constructives).
Dans cette hypothèse, seul le syndicat des copropriétaires a qualité à agir, éventuellement conjointement avec un ou plusieurs copropriétaires. Mais en aucun cas un copropriétaire ne peut agir seul contre des constructeurs, sans la présence à ses côtés du syndicat.