La faculté de rétractation dans les ventes immobilières

En posant en principe que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 5 décembre 2019 invite à revenir tant sur le champ d’application de ce texte que sur le pouvoir donné aux parties d’en étendre la portée.

Cass. 3e civ., 5 déc. 2019, no 18-24152, ECLI:FR:CCASS:2019:C301047, M. E. et Mme H. c/ Sté Mitchun, PB (rejet pourvoi c/ CA Paris, 12 oct. 2018), M. Chauvin, prés. ; SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan, av.

Avec les obligations d’information, le formalisme informatif et les délais de réflexion, le droit de rétractation procède de la multiplication des moyens préventifs utilisés par le droit contemporain pour protéger l’acquéreur contre un achat impulsif ¹. Signe que le droit immobilier s’est « consumérisé »², la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles, a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) un nouvel article L. 271-1 ouvrant un délai de rétractation ou de réflexion d’une durée de 10 jours au profit de l’accédant non professionnel à la propriété d’un immeuble à usage d’habitation. Modifié à plusieurs reprises, chaque fois dans le but d’accroître la protection de l’acquéreur non professionnel, ce texte a vocation à bénéficier à tout acquéreur non professionnel, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale³. En dernier lieu, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a ajouté deux nouveaux alinéas à cet article L. 271-1. Désormais, les actes de vente doivent indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives au droit de rétractation.

Il importe de relever, en dernier lieu, que la crise sanitaire actuelle n’a pas d’impact sur la computation du délai de rétractation : l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 a précisé, à titre interprétatif, que les délais de réflexion, de rétractation et de renonciation sont exclus du mécanisme de report des délais prévu par l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.

La volonté contractuelle participe de ce mouvement d’élargissement impulsé par le législateur, quand bien même la jurisprudence actuelle tend à restreindre le champ d’application de l’article L. 271-1 du CCH, en écartant de son bénéfice les sociétés civiles immobilières chaque fois que l’acte est en rapport direct avec leur objet social.

Les circonstances de l’espèce commentée ici en fournissent une illustration. Des particuliers ont vendu, sous condition suspensive, à la SARL Mitchun, une maison d’habitation en Corse, moyennant le prix de 2 325 000 €. Une clause pénale de 232 500 € était stipulée. Constituée sous la forme d’une SARL, la société Mitchun n’aurait pas dû bénéficier du droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du CCH. Mais les parties ont néanmoins convenu de lui en étendre le bénéfice par une clause qui n’était pas dépourvue d’ équivoque, car elle mentionnait que l’acquéreur n’était pas un professionnel, ce qui était contestable au regard de sa constitution sous forme commerciale. Il était ainsi stipulé : « Conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction, l’acquéreur, non-professionnel de l’immobilier, pourra se rétracter à son seul gré, et sans avoir à fournir de justification dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification du présent acte. Les parties mandatent expressément Me François G. à l’effet d’effectuer cette notification. En cas de rétractation dans ce délai, les présentes seront caduques et ne pourront recevoir aucune exécution, partielle, et le dépositaire des fonds versés par l’acquéreur devra les restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. En cas de pluralité d’acquéreurs, il est expressément convenu que la rétractation d’un seul d’entre eux emportera automatiquement résolution de la présente convention. La rétractation devra être adressée dans les formes prévues par l’article L. 271-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation à Me François G. »

Se prévalant de cette clause, la société Mitchun a exercé la faculté de rétractation prévue au contrat. Les vendeurs lui ont opposé qu’elle ne pouvait se rétracter en raison de sa qualité de professionnel. Ils l’ont donc assignée en paiement de la clause pénale. Les juges du fond les ont déboutés de leur demande, en considérant que la société Mitchun avait régulièrement exercé le droit de rétractation qu’elle tenait du contrat, peu important qu’elle ne puisse se prévaloir de l’article L. 271-1 du CCH en raison de son statut de professionnel de l’immobilier. Les vendeurs ont alors formé, à l’encontre de l’arrêt d’appel, un pourvoi en cassation que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a écarté par un arrêt important du 5 décembre 2019 mentionné sur le site internet de la Cour et destiné à une publication⁴. Pour en décider ainsi, la haute juridiction a retenu, des énonciations souveraines de l’arrêt attaqué, que les parties se sont volontairement assujetties aux dispositions de l’article L. 271-1 du CCH, « en dépit de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société Mitchun », après avoir énoncé, dans un attendu de principe, que « les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

Manifestation du pouvoir de la volonté des parties (I), l’arrêt du 5 décembre 2019 en marque cependant aussi les limites (II).

La question du champ d’application de l’article L. 271-1 est controversée⁵. Si le texte ne distingue pas selon que l’acquéreur est une personne physique ou morale, il réserve le bénéfice du droit de rétractation à l’acquéreur « non professionnel ». La Cour de cassation avait elle-même admis, pour l’application de la prohibition des clauses abusives, que la notion distincte de non-professionnel n’exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives⁶, contrairement à la notion de consommateur que le droit européen réserve aux seules personnes physiques. Seules les sociétés commerciales sont exclues par principe de la catégorie des non-professionnels⁷, mais le sort des sociétés civiles donne lieu à d’infinies discussions selon la rédaction de leur objet social⁸. Qu’en est-il notamment de celles constituées pour la seule acquisition immobilière destinée à constituer une résidence de famille ? Dans le silence du législateur qui n’avait pas défini le non-professionnel avant l’ordonnance du 14 mars 2016⁹, la Cour de cassation s’est attachée à l’objet social : constitue ainsi une « activité professionnelle, celle d’une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure, sous quelque forme que ce soit, des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lequel s’exerce cette activité étant indifférent ».¹⁰ Statuant dans la vente de la célèbre villa Léopolda, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait approuvé une cour d’appel d’avoir décidé que la société Foncière du Trého n’était pas un acquéreur non professionnel pouvant bénéficier des dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, après avoir constaté que son objet social était l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés, et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social¹¹.

Si l’on avait pu déduire a contrario de cet arrêt que le droit de rétractation pouvait bénéficier aux sociétés civiles familiales, il est permis d’en douter depuis un arrêt du 16 septembre 2014¹² qui, s’il n’a pas été publié au Bulletin, n’a pas échappé à la doctrine¹³. Pour retenir qu’une SCI n’était pas un acquéreur professionnel, les juges du fond avaient retenu que « la société a un caractère familial, n’est propriétaire que d’un seul bien, n’a jamais réalisé d’achat-revente, et ne fait pas profession de l’acquisition immobilière ». La cassation est néanmoins intervenue, au visa de l’article L. 271-2, alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation, au motif que « la promesse de vente (…) avait un rapport direct avec l’objet social de la SCI ».

À la différence du droit des sociétés qui s’attache à l’activité réelle de la société en cas de discordance avec l’objet statutaire¹⁴, la Cour de cassation apprécie la qualité de non-professionnel au regard de l’objet statutaire : le seul critère réside donc dans la nature immobilière de l’objet social, et dans son rapport direct avec l’acte, indépendamment du caractère professionnel ou non de cet objet. La Cour de cassation n’est pas revenue sur cette solution, si critiquée soit-elle¹⁵, en décidant que la société civile immobilière développant une activité de promoteur immobilier n’est pas un professionnel de la construction¹⁶. Elle en a même rappelé le principe encore récemment, en censurant une cour d’appel qui avait apprécié la qualité de non-professionnel d’une personne morale au regard de l’activité de son représentant légal pour l’application de l’article L. 132-1 du Code de la consommation prohibant les clauses abusives¹⁷. La considération d’un rapport direct avec l’objet social d’une SCI conduit donc à exclure la plupart des SCI du bénéfice du délai de rétractation, car l’achat d’un immeuble a forcément un rapport direct avec l’objet social, même en l’absence d’achat pour revendre. À l’inverse, les autres sociétés qui ne sont pas dotées d’un objet en rapport direct avec le contrat peuvent se prévaloir du droit de rétractation. Il en irait ainsi des SCI constituées pour la seule gestion de la résidence principale¹⁸.

L’arrêt du 5 décembre 2019 vient donc tempérer l’excessive rigueur de ces solutions jurisprudentielles qui créent une disparité entre les sociétés professionnelles ayant un objet immobilier qui ne sont pas protégées et les autres¹⁹.

En posant, dans son arrêt du 5 décembre 2019, que l’autonomie de la volonté justifie d’étendre conventionnellement à l’acquéreur professionnel, le droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour de cassation s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence bien établie. La soumission volontaire ou conventionnelle à un statut d’ordre public est permise, sous la seule réserve qu’elle n’empêche pas une partie ou un tiers d’exercer le droit qu’il tient d’une disposition d’ordre public²⁰. Il n’est donc pas fait échec à une disposition d’ordre public, contrairement à ce que soutenait le pourvoi dans la première branche qui était manifestement mal fondée. On trouve des applications de cette faculté en matière de crédit immobilier²¹ et de statuts locatifs, tant commerciaux que ruraux²² ou d’habitation²³. En droit de la construction, la Cour de cassation a décidé, à titre d’exemple, que le régime légal du contrat de construction de maison individuelle peut être élargi à l’édification d’un immeuble exclusivement professionnel, telle une clinique vétérinaire, là où il est restreint aux seuls immeubles à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel²⁴. C’est ainsi qu’elle a censuré une cour d’appel pour avoir rejeté « une demande tendant à l’annulation d’un contrat expressément soumis [aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation] par les parties, au motif que leur situation n’entre pas dans le champ d’application de ces textes »²⁵.

À titre subsidiaire, les vendeurs soutenaient, dans la seconde branche du moyen, que les parties n’avaient pas entendu soumettre leurs relations contractuelles aux dispositions de l’article L. 271-1 du CCH par cela seul qu’elles avaient reproduit dans l’acte les dispositions légales précitées sous la forme d’une clause de style qui n’était pas applicable à la SARL Mitchun en raison de sa qualité de professionnel. Pour l’écarter, la Cour de cassation s’en remet au pouvoir souverain des juges du fond auxquels il revenait de vérifier, dans leur recherche de la commune intention des parties, que les parties avaient manifesté la volonté non équivoque d’étendre le champ d’application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation à un acquéreur professionnel. Cette référence à la souveraineté des juges du fond ne saurait surprendre. Si la Cour de cassation exige que l’assujettissement des parties à une loi résulte d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque, la réalité en est appréciée souverainement par les juges du fond²⁶. Elle l’a déjà jugé à plusieurs reprises²⁷. Pour autant, la Cour de cassation n’entend pas abdiquer son contrôle. Dans l’arrêt du 5 décembre 2019, elle s’assure que l’application volontaire de l’article L. 271-1 repose effectivement sur une solide motivation. Dans d’autres espèces, elle a censuré les juges du fond qui ne se contentaient pas d’exiger une volonté claire et non équivoque mais qui subordonnaient l’application volontaire d’une règle à une formule sacramentelle soulignant la particularité de cet assujettissement. Ainsi n’est-il pas nécessaire que les parties mentionnent expressément que le statut dont elles ont retenu l’application n’aurait pas eu vocation à régir leur contrat si elles s’étaient tues²⁸. Une référence claire suffit²⁹. Elle peut même être implicite pourvu qu’elle soit exempte d’équivoque³⁰. Elle peut donc ressortir du comportement des parties³¹ ou, parfois, de la présence de clauses habituelles qu’il est d’usage de rencontrer dans le statut auquel les parties ont entendu se soumettre³². On comprend donc que la Cour de cassation ait écarté le pourvoi des vendeurs.

Mais le pouvoir dévolu aux parties d’étendre conventionnellement l’application de l’article L. 271-1 du CCH n’est pas sans limite.

En posant que « les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation », la troisième chambre civile de la Cour de cassation enferme implicitement le pouvoir de leur volonté dans une double limite.

D’une part, elle décide, en creux, que les parties ne peuvent pas faire d’un professionnel un non-professionnel, mais seulement lui étendre le statut prévu pour les non-professionnels. En d’autres termes, la qualification même de non-professionnel demeure hors de leur portée. La nuance est importante et emporte des conséquences pratiques. Ainsi, la Cour de cassation avait déjà jugé que la qualification de consommateur demeure indisponible « car objectivement déterminée »³³ : « le fait que les parties aient pu soumettre volontairement l’opération aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation est sans incidence sur la compétence territoriale, dès lors que seule la qualité de consommateur, dont ne bénéficie pas [l’intéressé], permet l’application de l’article L. 141-5 de ce code »³⁴.

D’autre part, la Cour de cassation laisse entendre que la volonté des parties n’a d’impact que sur l’application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Même bénéficiaire de la faculté de rétractation, une SCI peut encore être regardée comme un professionnel pour l’application d’autres dispositions dont l’application ne dépendrait pas du lien direct à l’objet social. S’agissant ainsi de la garantie des vices cachés, il a été jugé qu’une SCI ayant pour objet l’acquisition, la propriété, la gestion d’immeubles et toutes opérations pouvant se rattacher à cet objet ou en favoriser le développement, peut, en tant que vendeur non professionnel, se prévaloir d’une clause l’exonérant de la garantie des vices cachés³⁵. En revanche, les SCI sont toujours considérées comme des professionnels pour l’application des dispositions relatives au crédit immobilier³⁶, comme la Cour de cassation l’a décidé à propos d’une SCI dont l’objet social était « l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensembles immobiliers »³⁷.

À ne considérer que les règles protectrices du consentement de l’acquéreur, l’arrêt du 4 décembre 2019 semble donner aux parties le droit de les « dépecer » pour n’en rendre applicables que certaines, comme c’est le cas en l’espèce du droit de rétractation, et en écarter celles qui ne leur conviendraient pas. S’il en est ainsi, la Cour de cassation ouvrirait la voie à de nouveaux développements de la liberté contractuelle. Car on enseignait jusque-là que la soumission volontaire rend « l’ensemble du régime légal considéré applicable, sauf impossibilité d’application de telle règle particulière, le cas échéant »³⁸. La volonté des parties n’est donc pas si puissante qu’elle puisse éliminer telle disposition qui ne leur conviendrait pas : « la soumission à la loi entraîne l’application de toutes ses dispositions »³⁹. De façon plus nette encore, l’Assemblée plénière de la Cour de cassation a encore décidé que la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux ne leur permettait pas de soustraire la délivrance du congé à la forme extra-judiciaire prévue par l’article L. 145-9, alinéa 2, du Code de commerce : « en cas de soumission conventionnelle au décret du 30 septembre 1953 relatif au bail, sont nulles les clauses contraires aux dispositions impératives du texte susvisé »⁴⁰.

Notes de bas de page

1. Amrani-Mekki S.et Mekki M., « Droit des contrats », D. 2015, p. 529.[↩]
2. Poumarède M., « Les contrats de construction et le droit de la consommation », RDI 2017, p. 8.[↩]
3. Zalewski-Sicard V. (dir.), Vente d’immeuble, 2019-2020, LexisNexis, p. 158, n° 646.[↩]
4. Cass. 3e civ., 5 déc. 2019, n° 18-24152.[↩]
5. Périnet-Marquet H., « Les difficultés de délimitation du champ d’application des droits de rétractation et de réflexion offerts à l’acquéreur immobilier », JCP N 2002, 1390, spéc. n° 1 ; Pelletier P., « La protection nouvelle de l’acquéreur immobilier », Defrénois 28 févr. 2001, n° 37307, p. 205.[↩]
6. Cass. 1re civ., 15 mars 2005, n° 02-13285 : Bull. civ. I, n° 135 ; RJDA 1/06 n° 70.[↩]
7. Cass. 2e civ., 22 nov. 2018, n° 17-27730, inédit.[↩]
8. Grimaldi C., « Acquisition d’un immeuble par une société civile immobilière : quelle(s) protection(s) ? », Defrénois 15 juin 2016, n° 123q0, p. 611.[↩]
9. Ord. n° 2016-301, 14 mars 2016, relative à la partie législative du Code de la consommation.[↩]
10. Cass. 1re civ., 11 oct. 1994, n° 92-20563 : Bull. civ. I, n° 285.[↩]
11. Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n° 11-18774 : Bull. civ. III, n° 153.[↩]
12. Cass. 3e civ., 16 sept. 2014, n° 13-20002, D.[↩]
13. Sauphanor-Brouillaud N., « Qualité des parties et protection des consommateurs : le retour du critère du rapport direct ? », RDC 2015, p. 331 ; Amrani-Mekki S. et Mekki M., « Droit des contrats », D. 2015, p. 529 et s. ; Skrzypniak H., « SCI et droit de rétractation : quelques précisions », D. 2014, p. 2390.[↩]
14. Le Cannu P. et Dondero B., Droit des sociétés, 8e éd., 2019, LGDJ, p. 190, n° 247 ; Cass. 3e civ., 5 juill. 2000, n° 98-20821 : Bull. civ. III, n° 136.[↩]
15. JCP N 2012, 1380, note Garçon J.-P. ; Constr.-urb. 2012, comm. 185 note Sizaire C. ; JCP N 2013, 1022, note Leveneur L. ; Defrénois 28 févr. 2013, n° 111u0, p. 175, note Becqué-Ickowicz S. et Savouré D.[↩]
16. Cass. 3e civ., 4 févr. 2016, n° 14-29347 : Bull. civ. III, n° 23. Expressément invitée à revenir sur cette solution, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé récemment qu’une SCI qui a pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle a fait l’acquisition, n’est qu’un professionnel de l’immobilier, mais que cette constatation ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction (Cass. 3e civ., 7 nov. 2019, n° 18-23259, à paraître au Bulletin : RJDA 01/20, n° 50).[↩]
17. Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 18-18469, à paraître au Bulletin ; RJDA 01/20, n° 49 ; v. égal. sur cet arrêt, Tisseyre S., « La qualité de non-professionnel d’une SCI s’apprécie par rapport à son objet social, et non au regard des mandats de son gérant », D. 2019, p. 2331.[↩]
18. Becqué-Ickowicz S., « Les SCI : professionnelles ou non ? », Defrénois 8 févr. 2018, n° 130y4, p. 41.[↩]
19. Suquet-Cozic M., « Droit de rétractation de l’acquéreur immobilier : panorama de l’année », BPIM 3/15.[↩]
20. Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-19633 : Bull. civ. III, n° 209 : faculté de la Safer à faire valoir son droit de préemption contre le fermier conventionnellement soumis au statut du fermage.[↩]
21. Cass. 1re civ., 2 oct. 2002, n° 99-18467 : Bull. civ. I, n° 230 : soumission de prêts à caractère professionnel aux dispositions dont ils sont exclus par la loi.[↩]
22. Cass. 3e civ., 10 juill. 1978, n° 77-11188 : Bull. civ. III, n° 290.[↩]
23. Cass. 3e civ., 21 sept. 2005, n° 04-15063, D ; Cass. 3e civ., 13 juin 2006, n° 05-12956, D.[↩]
24. Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-21084, D.[↩]
25. Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-66252 : Bull. civ. III, n° 179.[↩]
26. Cass. 1re civ., 1er juin 1999, n° 97-13779 : Bull. civ. I, n° 188[↩]
27. Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-20285 : Bull. civ. III, n° 137 – Cass. 3e civ., 10 juill. 2007, n° 05-21268, D ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-21084, D.[↩]
28. Cass. 1re civ., 4 avr. 2006, n° 04-15813, D.[↩]
29. Cass. 1re civ., 9 déc. 1997, n° 96-04172 : Bull. civ. I, n° 364.[↩]
30. Monéger J., « L’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux », Loyers et copr. 2000, chron. n° 4.[↩]
31. Cass. 3e civ., 19 avr. 2000, n° 98-13396, D : RJDA 06/00, n° 636.[↩]
32. Cass. 3e civ., 23 mars 1994, n° 92-15035 : Bull. civ. III, n° 60 ; Defrénois 30 sept. 1994, n° 35897, p. 141, obs. Vermelle G.[↩]
33. Barbier H., « L’indisponibilité de la qualité de consommateur ou de professionnel des parties à un contrat », RTD civ. 2016, p. 354.[↩]
34. Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28034, D.[↩]
35. Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13673, D : RJDA 06/19, n° 438.[↩]
36.  Grimaldi C., « Acquisition d’un immeuble par une société civile immobilière : quelle(s) protection(s) ? », Defrénois 15 juin2016, n° 123q0, p. 611.[↩]
37. Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915, D.[↩]
38. Aubert J.-L., Defrénois 1999, art. 37079, p. 12 ; v. égal. Seube J.-B., « L’electio juris en droit interne ou la soumission volontaire des parties à un droit protecteur » in Mélanges J. Calais-Auloy, 2004, Dalloz, n° 27, p. 1025.[↩]
39. Cass. 1re civ., 23 mars 1999, n° 97-11525 : Bull. civ. I, n° 108 – Cass. 1re civ., 9 déc. 1997, n° 96-04172 : Bull. civ. I, n° 364 – Cass. 1re civ., 2 oct. 2002, n° 99-18467 : Bull. civ. I, n° 230 – Cass. 1re civ., 29 oct. 2002, n° 00-11155, D.[↩]
40. Cass. ass. plén., 17 mai 2002, n° 00-11664 : Bull. ass. plén., n° 1 ; Defrénois 15 oct. 2002, n° 37607, p. 1234, obs. Libchaber M.[↩]